Immobilie verkaufen in Stuttgart: Ablauf und Unterlagen

Stuttgart liegt im Kessel, und das merken Verkäufer schon bei den Unterlagen. Der Ablauf selbst ist bundesweit gleich — Unterlagen, Wertermittlung, Vermarktung, notarieller Kaufvertrag, Grundbucheintrag —, doch bei einem Hanggrundstück verlangt der Käufer mehr Nachweise als bei einem ebenen Bauplatz. Wer diese Nachweise früh beisammen hat, verhandelt ruhiger.

Hanglage: die Fragen, die zuerst kommen

Ein Grundstück in Steillage ist kein Nachteil, aber es ist erklärungsbedürftig. Käufer und ihre Banken interessieren sich für die Standsicherheit und für alles, was sie stützt. Konkret geht es um Stützmauern: Wer hat sie errichtet, in welchem Zustand sind sie, stehen sie auf Ihrem Grundstück oder auf dem des Nachbarn, und wer unterhält sie? Dazu kommen Fragen nach Hangsicherung, nach der Ableitung von Oberflächenwasser bei Starkregen und nach der Gründung des Gebäudes.

Falls zum Bau ein Bodengutachten erstellt wurde, ist das ein wertvolles Papier — suchen Sie es heraus. Gibt es keins, erfinden Sie keine Aussage über den Untergrund, sondern verweisen Sie darauf, dass eine Prüfung möglich ist. Auch die Erschließung verdient einen Blick: Zufahrt, Stellplatz, Treppenanlagen und Leitungsführung sind am Hang häufiger Gegenstand von Vereinbarungen zwischen Nachbarn als in der Ebene.

Grundbuch, Baulast, Wegerecht

Genau deshalb lohnt in Stuttgart ein besonders gründlicher Blick ins Grundbuch und in das Baulastenverzeichnis. In Abteilung II des Grundbuchs stehen Rechte Dritter — ein Geh- und Fahrtrecht über Ihr Grundstück, ein Leitungsrecht, ein Nießbrauch. Baulasten stehen dagegen nicht im Grundbuch, sondern werden bei der Bauaufsicht geführt. Beides kann den Wert beeinflussen und muss dem Käufer offenliegen. Eine Überraschung im Notartermin kostet Vertrauen und oft den Abschluss.

Zur Grundausstattung gehören außerdem der aktuelle Grundbuchauszug, die Flurkarte vom Katasteramt, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baugenehmigung und Baubeschreibung sowie der Energieausweis, der bereits beim Inserieren vorliegen muss. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnung hinzu.

Steht in Abteilung III noch eine Grundschuld, ist das Alltag und kein Problem — sie wird über den Notar und Ihre Bank abgelöst oder gelöscht. Klären Sie aber vorher, was Ihre Bank dafür braucht und wie lange sie dafür benötigt. Auch das ist ein Punkt, der besser vor dem ersten Besichtigungstermin geklärt ist als zwischen Verhandlung und Beurkundung.

Den Preis herleiten statt schätzen

Für die Preisfindung gibt es einen sachlichen Weg. Der Gutachterausschuss der Stadt führt die Kaufpreissammlung und weist Bodenrichtwerte aus — fragen Sie beides an, es ist die belastbarste Grundlage. Darauf setzt eine Bewertung auf, die Baujahr, Zustand, Ausstattung und Lage einbezieht. Bei Hanggrundstücken ist zusätzlich relevant, welcher Teil der Fläche überhaupt nutzbar ist; die reine Quadratmeterzahl sagt am Hang weniger aus als in der Ebene.

Vermeiden Sie zwei Fehler. Erstens: den Preis aus Angebotsanzeigen ableiten — inserierte Preise sind Wünsche, keine Abschlüsse. Zweitens: eine Marktrichtung unterstellen. Niemand weiß, was in zwölf Monaten ist, und Sie brauchen es auch nicht zu wissen, um heute sauber zu verkaufen.

Der Weg zum Vertrag

Ist die Mappe vollständig und der Preis hergeleitet, folgt die Vermarktung. Ein gutes Exposé beschreibt das Objekt so, wie es ist, und erwähnt die Hanglage als Merkmal, nicht als Makel — mit Aussicht auf der einen und höherem Pflegeaufwand auf der anderen Seite. Bei Besichtigungen fragen Interessenten am Hang erfahrungsgemäß früh nach Zuwegung im Winter und nach dem Wasser.

Danach: Verhandlung, Finanzierungsbestätigung, Kaufvertragsentwurf, Beurkundung. Der Notar ist beiden Seiten verpflichtet. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Zahlung und Umschreibung. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland und ist entsprechend unterschiedlich hoch; sie zahlt üblicherweise der Käufer. Die Maklerprovision ist zu vereinbaren und wird in der Regel zwischen den Parteien geteilt. Ob eine Spekulationsfrist Sie betrifft, hängt von Haltedauer und Nutzung ab — das klärt Ihr Steuerberater, nicht das Exposé.

Fazit

In Stuttgart entscheidet die Vorbereitung am Hang über den Verlauf. Klären Sie Stützmauern, Entwässerung und Erschließung, prüfen Sie Grundbuch und Baulastenverzeichnis, und leiten Sie den Preis über den Gutachterausschuss her. Wer das erledigt hat, bevor der erste Interessent klingelt, verkauft ohne Nachverhandlung aus dem Stand.